Главная > Рубрики > Налоги
2013-04-10

Налог при сдаче квартиры в аренду

Что выгоднее владельцу недвижимости: уплачивать налог как физическое лицо, регистрироваться как индивидуальный предприниматель или же покупать патент?

Ирина ПОДОЛЬСКАЯ


Законодательство России представляет три абсолютно законных способа исчисления налогов для владельцев жилья. Здесь все легально, и можно выбрать тот путь, который будет выгоден именно вам. Рассмотрим каждый отдельно.


Физическое лицо

Если сдается только одна квартира, то можно уплачивать налог как физическое лицо. Согласно ст. 224 Налогового кодекса РФ, сумма налога составит 13%. Это больше, чем при других вариантах налогообложения, и именно поэтому многие считают невыгодным платить налоги как физическое лицо. Но у данного варианта есть одно неоспоримое преимущество - простота. Пресс-служба ФНС России объясняет, что налогоплательщику, платящему налоги как физическое лицо, требуется один раз в год прийти в налоговую инспекцию и заполнить декларацию. При себе нужно иметь договор аренды, где будет указана сумма дохода.


Декларация подается до 30 апреля года, следующего за тем, в котором сдавалось жилое помещение. Налог нужно уплатить до 15 июля. Это значит, что, если вы сдали квартиру в начале текущего года, то вы должны будете заплатить налог только в начале июля 2014-го.


Уплачиваются только указанные 13% с дохода. При заполнении декларации потребуется указать все доходы, которые были получены за год, даже если вторым источником прибыли была заработная плата, и с нее уже был удержан налог работодателем. Конечно, второй раз оплачивать налог с заработной платы не нужно.


Налоговые органы при необходимости могут потребовать документы, которые подтверждают источник прибыли: банковскую выписку со счета, куда поступают средства, и, возможно, акты приема-передачи денег, если это была оплата наличными.


Стоит отметить, что если квартира сдавалась юридическому лицу, а сумма налога была удержана из арендных платежей и перечислена в бюджет, то подавать декларацию не требуется.


Индивидуальный предприниматель

Можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и указать в качестве основной деятельности сдачу жилья в аренду. Эксперты – риелторы обычно рекомендуют этот вариант, считая его выгоднее, чем остальные. Индивидуальные предприниматели действительно уплачивают налог  вдвое меньше, чем физические лица - это 6%. Но здесь нужно помнить о существующих недостатках.


Во-первых, в отличие от физ. лица, где плательщик просто заполняет декларацию один раз в год, желающим сдавать недвижимость как ИП нужно будет пройти путь немного сложнее. Для начала, нужно зарегистрироваться как ИП. Для этого надо собрать необходимые бумаги (это паспорт, ИНН, заявление по форме Р21001, заверенное у нотариуса, и уплатить госпошлину 800 рублей). После этого подать документы в налоговую инспекцию по месту проживания. Регистрировать документы будут в течение пяти рабочих дней. Как только все нужные бумаги у индивидуального предпринимателя на руках, он может открывать счет в банке. Об этом нужно сообщить в налоговую инспекцию в течение 10 дней.


Во-вторых, стоит учитывать то, что ИП должен платить еще дополнительные расходы, кроме названных шести процентов. Действующее федеральное законодательство предусматривает, что индивидуальные предприниматели обязаны уплачивать конкретную фиксированную сумму в Пенсионный фонд РФ, а также Федеральный фонд обязательного медицинского страхования, если они не выплачивают определенные суммы и вознаграждения физическим лицам. Какая же это дополнительная сумма? Размер фиксированного платежа составляет 17 208,25 рублей за календарный год (таковы данные за 2012 год). Сумму определяют исходя из стоимости страхового года. Кроме этого, 14 386,32 рублей нужно уплатить в Пенсионный фонд, а 2821,93 рублей – в Фонд обязательного страхования медицины.


Необходимо отметить, что данные цифры были актуальны для 2012 года, но по состоянию на год 2013 ситуация уже изменилась. Государство существенно подняло уровень всех видов сборов, и теперь размеры платежей в Пенсионный фонд увеличились до 32 тысяч рублей и более. В итоге общий платеж будет составлять, вместе с 3 тысячами в Фонд обязательного медицинского страхования, около 36 тысяч рублей в год, а это 3 тысячи в месяц. Можно с уверенностью сказать, что все эти платежи будут увеличиваться и дальше, и уже через 2 года сумма может возрасти втрое.

Кроме того, индивидуальный предприниматель должен каждый квартал вносить авансовые налоговые платежи и вести книгу учета доходов-расходов.


Закрытие индивидуального предпринимательства – дело тоже затратное по времени и усилиям, ведь нужно погасить все набежавшие после нового года платежи в Пенсионном фонде и Фонде обязательного страхования медицины.


Патенты

Выгодно ли приобретать патент? Рантье все равно обязан зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, осуществляющий свою деятельность на основе патента. Он не уплачивает 6% налог, а приобретает патент. Не нужно сдавать отчеты - у патентованного предпринимателя есть общие стороны с физическим лицом. Но нужно отметить, что у этого вида предпринимательства есть и недостатки:

  • возвращаемся к регистрации ИП. Как уже было сказано выше, это сопровождается некими затратами времени и средств;
  • при закрытии ИП не избежать вышеописанных затрат на ликвидацию;
  • обязательные выплаты в Пенсионный фонд и Фонд ОМС остаются;
  • присутствует плата за патент. Размер ее определяется следующим образом: государство вычисляет, сколько вы будете получать как арендодатель от сдачи жилья, и с этой суммы платится налог 6%.  В этом году по решению властей, в среднем, московский рантье должен заработать 1 миллион рублей (кто и как рассчитал эту цифру — неизвестно), и поэтому плата за год будет равна 60 тысячам рублей, а это по 5 тысяч в месяц.

При этом стоимость патента может увеличиваться ежегодно. Еще в 2010 году государство устанавливало цену патента в 43 200 рублей. И, как мы видим, увеличение стоимости существенно опережает данные об инфляции, а это настораживает.


К преимуществам патента до недавнего времени можно было отнести то, что им можно было «перекрыть» сдачу в аренду сразу нескольких объектов недвижимости. К примеру, если владелец сдает небольшую однокомнатную квартиру, то ему, естественно, патент невыгоден. Но предпринимателю, у которого в аренду сдается десяток элитных квартир, нужно было уплатить за все объекты 60 тысяч в год, и это было выгодно. Но, с начала 2013 года уже действуют изменения в законодательстве, в которых указано, что субъект Федерации имеет право установить размер годового дохода, который может получить индивидуальный предприниматель, исходя из количества сдающихся в аренду объектов или размера их площадей. Это означает, что налоговые органы могут увеличить стоимость патента для арендодателя, сдающего несколько квартир. Раньше в налоговом законодательстве такая возможность не предусматривалась.


Что случается с теми, кто не уплачивает налог при сдаче недвижимости в аренду?

Существует факт, что государство недополучает налоги от арендодателей. Необязательно это проявление человеческой жадности. Многие люди не знают законов, и даже не догадываются об их требованиях. Также некоторые владельцы квартир боятся государственных учреждений и затрат времени и усилий на оформление документов. Длинные очереди, неподходящий график работы этих структур — все это не способствует желанию легализовать аренду жилья. Еще одна причина – это то, что зачастую арендодатель не желает показывать тот факт, что у него есть данный источник дохода. А также многие просто не хотят делиться денежными средствами с государством.


Налоговым кодексом предусмотрены штрафы и пени в случае просрочки. Если налог не уплачивается умышленно, будет взиматься плата, составляющая 40% от суммы налога, которую не уплатили. К примеру, сдавая однокомнатную квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при привлечении к ответственности нужно быть готовым заплатить налог 13%, это 31 200 рублей, и штраф, размер которого составит 12 480 рублей.


Легальная схема

Чем выгодно законопослушному арендодателю легальное оформление взаимоотношений с нанимателем? Во-первых, легальная сдача недвижимости в наем гарантирует защищенность от рисков: если возникают конфликтные ситуации с недобросовестными клиентами, собственник может спокойно обратиться за защитой интересов в официальные органы власти. Во-вторых, присутствует психологический комфорт, нет необходимости скрывать то, что вы сдаете свое жилье в аренду, от налоговых служб и соседей. С другой стороны, налоговые органы периодически проводят действия, направленные на то, чтобы раскрыть случаи нелегальной аренды: направляют запросы собственникам квартир, агитируют жильцов сообщать о частой смене людей, которые проживают в соседних квартирах.


Легальная, задекларированная прибыль позволяет человеку делать большие покупки. Например, при приобретении жилья за рубежом возникает необходимость предоставить информацию о своих доходах.


«Белая» схема защищает как хозяина жилья, так и нанимателя. В противном случае, собственник может в любой момент попросить нанимателя освободить помещение (руководствуясь еще и тем, что документального подтверждения арендной платы нет).


Платить налог или нет, каждый решает сам для себя. И если решено налог платить, то стоит выбирать схему налогообложения, взвесив все за и против.


Новости партнеров
Рекомендуем
ћридическаЯ консультациЯ бесплатно

 

Реклама
Мы на Facebook
УГМКРоссийская газетаГазпромбанкФинам
Телефон: +7(343) 345-16-85
Форма обратной связи
Разработка сайта - Денис Ахметов
© 2005-2014 ООО "Частные инвестиционные стратегии"
Журнал "Стань богаче" является средством массовой информации.
Свидетельство ПИ №ФС11-0318 от 22 июля 2005г.
Яндекс цитирования
twitter vkontakte RSS